园区说 | 光大产业集团林建强:开发商转型园区运营,如何成为企业伙伴?

点击次数: 更新时间:2018-08-23 10:27:33  【打印此页】  

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导语

  近年来,随着我国地价飞涨,以及中央严厉的宏观调控和严峻的经济形势促使地产市场转入低潮,地产黄金时代终结的言论尘嚣四起,地产开发商被迫转型成为行业的热门话题。此后,有不少地产商都在观望、争论、纠结、犹疑中经历着市场的波动。

  俗话说:“没有成功的企业,只有时代的企业。”在供给侧结构性改革时代,产业地产已愈来愈表现出向专业细分领域发展的趋势。企业开始寻求垂直细分领域需求的开发,包括城市运营、仓储物流、住房租赁、养老医疗、文化教育等,各种跨领域的探索层出不穷。

  与此同时,一些“另类”地产公司逆势而起,备受关注。它们敏锐的抓住产业转移的新趋势,为产业地产拓展新领域。这其中就包括以开发运营产业园区带动产业开发的光大产业。

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  35年来,光大秉承“扎根东莞,造福一方”的企业宗旨,在各个领域取得了辉煌成绩。

  本期,深圳新浪乐居联合产业新观察共同走读园区光大We谷,对话嘉宾光大产业集团副总裁林建强。

01

  长远布局,精细运营,光大We谷产业园初具规模

  当前我国处于化解过剩产能的时期、市场需求快速变化,如果再延续传统“满足市场供应需求、依据需求组织生产”的发展方式,就无法实现产能布局,也无法抢占市场需求预期的先机。

  林建强说:“光大在十年之前就已经开始布局产业,当这几年全国开始吹起兴建产业园区东风的时候,光大也找准机会、乘势而入,并对产业重新做了规划定位,在2015年开始建立了光大We谷。”

  产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,它的管理及开发是一个充满智慧的过程。在观察研究国内产业园区的发展时不难发现,许多做地产的人转型去做产业园区开发建设的时候,往往会发现自己的知识结构和经验储备会有短板,没有哪一个能够真正把产业园做得非常好的。

  对此,林建强认为,首先是由于思维不一样。地产思维的过程是拿地、建设、售卖。而产业思维的过程则是反过来,前面是初步的定位,到了后期引入企业的时候,考验你的是对各个产业的领悟能力;其次是对整个产业的一个资源整合能力;最后一个是操盘人本身,要懂得如何去搭建整个园区的业态,操盘人的知识结构决定你对整个产业的把控能力。

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  林建强表示“未来产业园会从原来粗放型的经营方式到精细化的耕作,未来一定是精细化的运营。在新的发展时期,产业园区的开发运营不仅需要有耐心,耐得住寂寞,还要懂得方方面面的科技知识,合理搭配资源。”在新趋势下,地产开发商一旦踩得准、踩得对,并且投入了大量的研发力量,这些企业就可以永续下去。

  产业地产运营商作为产业兴城实业兴邦的生力军,担负着全方位服务企业,助力地区发展的责任。

  光大集团重金投入,通过深度开发,极致运营。光大We谷整个项目总投资超过16亿人民币,倾力打造智能制造、电子信息、现代服务业、文化创意、新能源+新材料等五大主导产业。自2016年6月15日开园以来,已经成功引进了200多家优质企业,其中包括中软国际、软通动力、蜜蜂航空、找大状、艾斯迪新材料、优能光伏等优质企业,同时已引入由美籍华裔科学家、“前射流之父”江山博士领衔的前射流切割项目、散裂中子源创新中心等世界先进项目,初步形成了创新创业生态系统。

02

  “创新、创业、创投”产业园区孵化运营三大核心模式

  当前,转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势,作为经济发展的主要载体,现有产业园区突破自身存在的问题,向更高目标转型升级是发展的必然趋势。

  光大We谷产业园作为广东光大企业集团有限公司布局多元产业、完善城市综合服务而倾力打造的综合性产业园,是广深科技创新走廊东莞段85个市级创新项目之一。

  在谈到与其它产业园区别的时候,林建强认为,一般的产业园都是在做招商和管理,而自己做的是产业运营。他说:“产业园需要三种东西。第一个是需要学会怎么搭建园区的整个业态;第二个企业的深度服务,在方方面面帮助企业解决一切需求,真正起到保姆式的服务;第三个产业的资源非常关键,我们自己做产业园的,你不懂产业,你怎么去组织产业的资源。”

  产业园区的开发建设不能仅仅是满足阶段、局部的需求,而应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求,向引导、引领需求转变。

  林建强总结了光大在做产业园几个独到的地方,他认为产业园需要做好三创:创新、创业、创投。所谓创新,就是产业孵化器要创新,能够引入创新型企业进来,要想方设法引领园区企业创新;企业在发展是在创业,园区发展也是在创业,两者是伙伴的关系,要不断创新服务去对企业进行创业辅导,在这过程当中帮他解决它的核心痛点问题;创投就是看到好项目,真金白银投进去。光大集团有自己的基金,这既是一个推手也是一个抓手,所谓推手就是说,好的项目我们推他上去。抓手就是在招商过程中,起到把好的项目抓过来的作用,所以说,园区基金非常关键。

  开创以“创新、创业、创投”为核心的孵化运营模式,成效显著。截至目前,光大We谷产业园已获评“国家级科技企业孵化器培育单位”“全国青年创业示范园区”“广东省小型微型企业创新创业示范基地”“广东省众创空间试点单位”“东莞市科技企业孵化器”“东莞市智能制造系统服务集聚基地”等称号。

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光大产业旗下光大We谷被授予“国家级科技企业孵化器培育单位”

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光大产业旗下点栈创业工场被授予“广东省众创空间试点单位”

  点栈创业工场(东莞)位于光大We谷产业园A3栋,总建筑面积约2900 m?,卡位152个,其中独立房间14个。依托光大集团深厚的产业资源底蕴,搭建全产业服务链众创空间,让创业者从租下一张办公桌开始,就可以享受便利化、开放式、低成本的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间,提供创新与创业相结合、线上与线下相结合、孵化与投资相结合的创业服务,让创意简单的实现,让创业梦想真正变得具象起来。

03

  公共服务平台成为园区开发运营竞争利器

  随着园区经济的深化发展,园区开发建设已经慢慢的从孤立的房产开发走向综合的产业开发,从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育。现在越来越多的园区运营开发商,已经非常清晰的认识到园区文化氛围、创新机制、公共服务等软环境建设的重要性。其中公共服务平台建设日益成为一个备受关注的课题,已被提上园区工作日程。

  针对园区的开发运营模式,林总有一套自己的经验模式,他认为“运营等于服务运营等于招商,或者再简单一点,就是与企业成为合作伙伴,共同成长。上要解决企业经营的问题,下要解决员工生活的问题。只有把他们需要的东西解决之后,企业就很容易发展好,也就愿意帮园区推广、招商。”

  在日益激烈的园区竞争环境中,越来越多的园区经营者在积极推动公共服务平台的规划和建设。人才服务平台、创业培训平台、风险投资平台、公共技术平台、技术交易平台等等字眼,经常出现在园区招商的公告中。

  企业服务中心是光大We谷产业园倾力打造综合产业服务体系,整合各类优质的服务资源而设立的服务平台。企业服务中心不仅拥有一支高素质员工组成的专业管理团队、并且聚集了一批专业的服务机构,将竭诚为企业提供服务。服务对象为入驻园区内的各类企业群体,通过全方位、专业化、一站式优质的服务,便捷化中小企业创业创新工作,助力其快速发展壮大。

  公共服务平台的建设,特别是针对中小企业群的薄弱环节,如融资、技 术、设备、市场、人才等。公共服务平台建设的好,不仅有利于降低企业运营成本,也有利于促进企业创新、开拓市场,从而增加企业经营效益,有效地提升园区产业集群的竞争力。

  林建强表示“现在越来越多的地产开发商都认识到,园区就是一个平台,只有通过公共服务平台战略,共同聚集资源,把一个行业推起来,如果产业园区开发运营做得好,它甚至比政府的作用还要大。”

  随着园区经济实力和创新活力的增强,可将自身的优势向城区传递,园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切,通过产业聚集、人才聚集和企业家交流,将逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。

看点 Q&A

  新浪乐居

  有人说,在做过房地产之后,就很难安心去做产业地产了,但是光大其实从产业出发,做过房地产,现在又回到产业园去,那现在你是怎样看光大的转型?它是基于什么样的考虑?

  林建强

  第一个是光大集团十年前就开始了布局产业,很早就看到了未来产业发展的趋势,并投了一些科技型的项目。第二个是十年前我们也做了第一个科技园区,当时主要是作为开发商的角色,自己并没有参与运营。但是后来也感觉到了,房地产慢慢地就会没有了,没地你怎么去做房地产?所以我们也是提前考虑到这问题,而且也明白国家未来的国策,一定是以科技兴国。科技兴国有两种方式,一种是自己淘一批科技型企业,或者自己来办一些科技型企业。另外一种就是,做一个产业园区,能够引入、培育和孵化一些好的科技项目,通过我们股权投资或者其他方面,来参与整个科技行业发展当中去。所以基于这个原因我们就在2015年开始,建我们光大We谷,并在2016年的6月份正式开园。

  新浪乐居

  大家都知道做园区,要做到爆满还是非常难的,园区的入住率一直都是限死的门槛,那你们是怎么做到百分之百的?

  林建强

  无论做什么事情都一样,首先要抓住这个事情的本质在哪?然后解决最核心的一些东西,我们称之为痛点。我们做产业园,要解决两个东西。第一个最核心的是我们要做好各种服务对接,比如说我们招商对象是谁呢?是企业?要解决企业入园之后的各种核心需求,以及他发展当中的痛点问题。如果把服务做到极致的时候呢,就会形成一个极好的效果,就是筑巢引凤。第二个口碑营销很关键,产业园有一点跟其他不同的,比如房产,我们可以说这个位置不错,然后建的也不错,好了,他们看着不错就可以买了。但是产业园是反过来的,他会一家一家的问,问你里面的业态怎么样啊,你现在有哪些服务啊,还有什么政策?方方面面的东西?然后才决定我要入哪个园区?

  新浪乐居

  地产开发商做园区它的优势和劣势是什么?

  林建强

  优势,第一点就是开发商他懂得土地政策,懂得在开发过程当中方方面面的事情;第二个是他跟政府已经打过交道,这是他的优势。劣势,第一个是他的知识结构完全不一样;第二点是他的思维完全不一样,行业完全不同。

  新浪乐居

  您已经看了一千多个项目,一千多个团队,那你觉得什么样的团队什么样的特质会吸引你?

  林建强

  在我们投资当中,第一点我认为创始人是非常关键的。首先这个人一定要诚实,这是最核心的一点。其次这个人不要过于精明,他们会把自己最大的力量放在算这种小事上,那种长远的战略呀,这种大困难他就没有放上去。成功的人做事业不需要小聪明,需要的是大智慧。第二点学习很关键,第三点吃苦很关键,当然,那种一天到晚打鸡血的人,他也比较容易成功。

转型支招

抛开传统思路模式,重新进行产业规划

  新浪乐居

  现在对于房企来讲,到了他不得不去做产业园的一个阶段,因为如果你不做产业你连拿地的机会都没有。对这样的房企,你对他们有一个什么样的建议?

  林建强

  这是中国目前的一个情况。有些房企转的比较快的,可以提前布局,先抢地再说。有一种人(房地产商),就是拿了很多地的那种,我就建议他们首先拿了地的,还是老老实实扎扎实实,不要老想着把地产的一部分先开发完了,剩下产业的那块地就外包出去。如果你自己没有一个很专业的团队去运营,这种凭外包是不可能做得好的。另外一种就是到现在还没有拿地的房地产商,也就是到现在都还没有布局好的。也许十年之后,他可能就会慢慢的被淘汰。连地都没有,你连做产业运营的机会都没有。所以我也建议地产商们,他们都有优势,特别是在开发方面,能转型的当然是最好。我们光大也是因为十年前就开始慢慢布局产业,近些年来敏锐的抓住产业趋势,而且对我们的产业布局重新做了规划和定位,并在园区开发运营上着重发力,才有了光大We谷园区今天的成就。

(特别声明:本文转载自公众号【产业新观察】以上文章内容仅代表作者本人观点,仅供参考!!)

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